DISPOSITIF LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Régime des amortissements (régime général) défiscalisation indirecte de l’impôt sur le revenu.
Devenir « Loueur en Meublé » c’est acquérir :
Un actif immobilier meublé, au sein d’une résidence services, dans un secteur d’activité donné et exploitée par un gestionnaire professionnel.
Un actif immobilier est un bien appartenant à une personne physique ou morale et constituant son patrimoine. Contrairement à un actif financier, celui-ci est tangible et réel.
Un bien meublé (à usage de résidence principal dit traditionnel ou avec services)
Pour que votre bien immobilier soit qualifié de « meublé », votre logement doit être composé d’un mobilier suffisant pour permettre la vie courante du locataire à un niveau de confort et de commodités satisfaisant et répondre ainsi à ses besoins essentiels.
Votre locataire doit pouvoir entrer dans les lieux et commencer à y vivre avec ses seuls effets personnels à apporter. Enfin, selon la population cible (personnes âgées dépendantes, étudiants, entreprises…), des aménagements spécifiques peuvent être nécessaires.
Les différents secteurs d’activités ouverts à la location meublée avec services.
- Les résidences ETUDIANTES destinées aux jeunes quittant le foyer familial pour poursuivre leurs études de façon plus autonome.
- Les résidences AFFAIRE & TOURISME- URBAIN, un format innovant combinant le confort d’un appartement meublé entièrement équipé et les services d’un hôtel (appart-hôtel), conçu pour héberger en courts-moyens séjours touristes et clientèle dite « d’affaires ».
- Les résidences services pour SÉNIORS à destination des personnes âgées indépendantes désirant conserver leur autonomie tout en bénéficiant de services et de loisirs adaptés à l’évolution de leurs besoins.
- Les résidences médicalisées EHPAD pensées pour les personnes âgées dépendantes nécessitant un accompagnement quotidien ainsi que des aménagements et des services adaptés à leurs besoins spécifiques (maladies dégénératives Alzheimer, Parkinson).
Une gestion du bien confiée à un professionnel via un BAIL COMMERCIAL
Le logement sera intégralement géré et entretenu par un gestionnaire, professionnel de la location auprès des particuliers.
Votre bien étant pris en charge par un professionnel exploitant, vous déléguez complètement le remplissage et l’entretien courant de celui-ci. Par ailleurs, le contrat de bail vous liant au gestionnaire vous offre maîtrise des coûts, visibilité et tranquillité.
Principaux atouts de l’immobilier géré par BAIL COMMERCIAL
ATOUTS FINANCIERS
Un effort d’épargne hyper-maîtrisé
Dans le cadre d’un bail commercial, les aléas de revenus sont limités et définis. Par ailleurs, dans le cadre d’un résidence services, le remboursement de la TVA vous permettra, si vous le souhaitez de limiter le montant emprunté.
Un actif performant garantissant un rendement moyen de 4% HT/HT
Reposant sur une activité maîtrisée par un professionnel, la location meublée offre des rendements élevés, alliant performance et risque raisonné.
Un formidable rempart contre l’inflation
Pourquoi l’immobilier et donc la location meublée sont de formidables remparts contre l’inflation ?
Les loyers perçus par l’investisseur évoluent en fonction des indices proches de l’inflation, ils sont indexés. Sur une longue période, les loyers immobiliers évoluant à des rythmes proches de l’inflation, les prix de l’immobilier suivant cette même tendance. Votre bien prend ainsi de la valeur, les loyers augmentant en parallèle.
En comparaison, se générer des revenus complémentaires via un placement financier, cela signifie prendre sur le capital ainsi que les intérêts générés chaque année. A terme, le montant placement diminue donc.
ATOUTS FISCAUX
Récupération de la TVA
La récupération de la TVA sur un bien immobilier n’est normalement pas possible sauf si l’investisseur choisit un bien au sein d’une résidence offrant des services para-hôteliers et confié par bail commercial à un exploitant professionnel. Dans cette configuration, le propriétaire peut récupérer l’intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d’acquisition…) en appliquant celle-ci sur les loyers. => Achat hors taxe, soit un prix au m2 plus faible que sur des biens classiques.
Des revenus quasiment nets d’impôt
Les revenus issus de la location meublée avec services permettent un traitement comptable et fiscal particulièrement avantageux. L’intégralité des charges d’exploitation est en effet déductible des loyers et dans le même temps, le mobilier et l’actif immobilier font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans. La combinaison de ces deux facteurs permet alors de générer un stock de charges à l’origine de la rente non-fiscalisée. => Des loyers nets d’impôts durant 25-30 ans.
Cette fiscalité n’existe pas dans les investissements locatifs traditionnels type en meublé résidentiel ou achat en nu puisque malgré la déduction des charges, le contribuable est fiscalisé sur les loyers assez rapidement ; soit au bout de quelques années voir tout de suite si le particulier ne réalise pas d’emprunt.
Une revente facilitée
Contrairement à d’autres cadres fiscaux, le schéma fiscal optimisant (amortissements comptables) n’est pas réservé au 1er acquéreur, les suivants (dont les héritiers) en disposeront également => Redondance fiscale (remise des compteurs à 0 pour le nouveau propriétaire).
Achat « comptant » ou avec « effet de levier du crédit » ?
Les principaux avantages de mixer apport et endettement bancaire
- Les taux actuels sont incroyablement bas
- Votre emprunt à 1,00% est replacé sur un LMNP à revenu garanti à 4% !
- L’effet de levier du crédit va développer votre patrimoine plus rapidement
- En augmentant votre budget de départ vous augmentez vos chances de trouver un logement qualitatif
- Le marché secondaire offre des rendements plus intéressants sur des acquisitions supérieures à 100 000 euros
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